最近中古物件を大手不動産販売サイトのSUUMO(スーモ)やアットホームなどで検索して購入して、DIYや最低限リフォームをして貸し出す中古物件投資が流行っています。
詳しく調べて行くと、
- 最も格安で中古物件を購入する方法
- 大幅な指値を通す(値引き)方法
- 最も高利回りを実現する方法
- リフォームやDIYの効率的な方法
などなど、検索することができます。
私も長い時間を掛けて、調べたり研究しました。
今回はこの中で最初に必要になる重要な事柄の
- 最も物件を格安で手に入れる方法
- 最も高利回りを実現する方法
を一度に手に入れる簡単なやり方をご紹介します。
この記事で分かること
- 最も物件を格安で手に入れる方法とは？
- 最も高利回りを実現する方法とは？
についの最適解の一つを知ることが出来ると思います。
フォレストファンドでは高配当株投資をメインで運用が、更なるキャッシュフローの強化のために不動産投資を実践しています。
不動産投資を実践するメリットを先に詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。
最も物件を格安で手に入れる方法とは？
最も物件を格安で手に入れるには、やはりタダや無料で中古物件投資用の物件を手に入れることだと思います。
格安で手に入れる メリット
- 投資資金の節約になる
- 新規挑戦がしやすく、離脱しやすい
- 高利回りが狙える
- リフォームに資金を多く回せる
格安で手に入れる デメリット
- 立地の取捨選択ができない
- リフォーム費用が高額になる可能性大
- 築年数が比較的古い
- 親族間での理解が必要な場合がある
１円でも、100円でも、100万円でもなくて、タダ(無料)の物件が理想的です。
そんなタダで物件をくれる人なんてこの世にいるのか？
って、思う人もいるとは思いますが、
世の中空き家が私が生まれた昭和、そして平成の世に比べて、この令和の時代には多く溢れてきています。
大都会ならまだしも、皆さんの住んでる地域でも、誰も住まなくなって売りに出るでも・借り物件になるでもなく放置されている家を見たことはありませんか？
あぁ言う物件達は、私の親の世代の方達が相続した、更に上の世代が住んでいた家になります。
(推定70～100歳くらいの方が所有していた物件)
このような物件は築35年～50年前後の物件になります。
対象物件に応じて、相続物件でも可能
ひょっとしたらもっと古い建物かもしれませんが、大体日本の住宅の建て替え年数を見るとこれくらいになるかと。
これくらいの物件は大手不動産仲介サイトなら1000万円以下で販売されてて、安いものなら300万円ほどで出ていることもあります。
相続で手に入れた物件で、
- 早目に現金に換えたい
- 早く手放したい
- 管理が大変
- 固定資産税などの金食い虫
などの存外な扱いを受けて売りに出ています。
しかも、なかなか欲が出て、多めの金額での出品で数年売れないこともしばしば・・・。
もちろん比較的状態も良く、高立地・相場より安い値段で取引されていると世の中そんな良い物件をほっておく訳はありませんので、すぐに買い手が決まります。
しかし、
- 立地もそこそこ
- 築年数も古い
- 売値の掲載金額が相場と変わらずor高い
- 購入後のリフォーム費用が高くつく
このような物件はすぐには売れずに空き家のまま、数年単位で放置される売れ残り物件になります。
住宅はいくら古くても、人が住んでいれば長持ちしますが、
人が住まなくなってしまって、空き家の期間が続くと加速度的に痛みます。
売りに出して→売れず→空き家で痛んでしまう→余計に売れず
なかなか最悪な展開です。
こんな物件を管理する変わりに、
ただで
貰ったり
借りたり
したら、大きな利回りを生む収益物件に早変わりです。
どうするべきか分からず放置されている物件を再利用して、収益化が一つの答えですね。
基本的に相続物件などを効率よく運用するやり方は良く知られてはいますが、管理やリスクを考えてされていない人がほとんどになります。
頭では理解していても、体が言うことを聞かない状態ですね。
しかし、私たち投資家は資産運用をすることに慣れているので、ある程度のリスク許容度が高く・運用に関して知識も持ち合わせているので挑戦しやすい属性になります。
私の様にもともと中古戸建投資をするために、比較的安い物件を探していた人にとってただ同然で手に入る物件は挑戦しやすいですね。
最も高利回りを実現する方法 とは？
最も高利回りを実現する方法は物件をただ同然で管理を任してもらったり、引き取ることで実現します。
他者からの購入であればいくら格安物件であっても、100万円や200万円など数百万円で売りに出ていることがほとんどです。
この物件を購入するにしても、購入にかかる費用が別で発生するのと
- 他者との交渉ごと
- 競争相手との競争
- 現地物件の調査や立地調査
やるべきことが多量に降って出てきます。
実家などの相続物件などのただ同然の物件であれば、親戚や詳しい人に聞き放題です。
そして、投資家自身も良く知る環境なので対策が取りやすくなります。
もろもろの対策が済んだところで、
あとは
人に貸すための最低限から
入居者が決まりやすい状態への設備投資
これらの配分を調整するだけで高利回りを実現することが出来ます。
私の場合はいくら築古物件だったとしても、なるべく長くきれいな状態をキープしたいので、
- 外壁塗装
- 水回りの修理（トイレ・洗面化粧台）
- 室内の壁・天井のクロス
- 廊下の補修
くらいには資金をなるべく入れてあげたいところです。
もちろん。
高額設備投資金額になるのはわかっていますが、物件自身がそこまでお金がかかってないので設備に高額をかけたとしてもかなりの利回りを実現させることができます。
そして、高額の設備投資を行った部分は10年前後はあまり痛むことなく維持することができるので、賃貸物件にしては状態は綺麗で管理していても気持がいいですね。
中古物件投資をしていて、この物件を持っています。って話になった
時にボロボロだと。
お、おおおぉ～。
って、なると思います。
比較的綺麗な物件だと。
おー綺麗な物件もっていますね！！
って、なると思います。多分。
あとはおまけ効果として、物件に設備投資を行っていると
- 客付けしやすい
- 高い家賃で貸すことも可能になる
- 綺麗に使用されやすい
- のちのちの修繕費を抑えることができる
- 出口戦略の売却時に高値がつけやすい
などのメリットもあります。
そこは不動産投資家、個人個人の見解にお任せするところですが、あまり損がない部分にならないと思います。
まとめ
不動産投資で一番高い利回りの物件を格安で手に入れられる方法とは？
最も物件を格安で手に入れるには、やはりタダや無料で中古物件投資用の物件を手に入れることだと思います。
格安で手に入れる メリット
- 投資資金の節約になる
- 新規挑戦がしやすく、離脱しやすい
- 高利回りが狙える
- リフォームに資金を多く回せる
格安で手に入れる デメリット
- 立地の取捨選択ができない
- リフォーム費用が高額になる可能性大
- 築年数が比較的古い
- 親族間での理解が必要な場合がある
中古物件投資を実践するうえで、一番最初の物件を高額で購入するのにはどうしてもストレスがかかります。
実際私はいくら築古物件が200万や300万で売りに出ていても、内見に行くと
これお金出して買う人いるのかなぁ？？
みたいな感じの物件ばかりです。
ベンツに300万円払うのと、廃墟に300万円払うのであれば、
投資家としての資金投入へのストレス度合いが全然違うと思います。
最初は低リスクで初めて、慣れてきてからがっつりチャレンジしてみてはいかがでしょうか？
フォレストファンドでは高配当株への投資で配当金を得ています。
高配当株投資での配当金収入を安定的に得る方が、ストレス的には比較的少なく始めることが出来ます。
高配当株ポートフォリオの簡単な作り方はこちらを参考にしてください。
不動産投資を始めた経緯については、こちらをごらんください。
今回は以上になります。
このブログをご覧いただきありがとうございました。
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私フォレストファンドがこれまで頑張ってきた仕事・投資・趣味について知りたい方はこちらもご覧ください。
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低収入から転職を経て、収入を上げ、貯蓄を増やして投資をする。
投資を細分化して、効率的に資産増加と収入増加を促進して、
趣味にも力を入れて、人生をより良き方向性に導けるように試行錯誤しながら
日々を生きていければ、
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