買ってはいけない中古物件(ボロ戸建)の重要ポイントとは?

中古物件投資
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かん、かん、ころん(。_。)
今日も人生という名の盤上で、運命のサイコロが動き出している。

フォレストファンド
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儲からない・買ってはいけない中古物件(ボロ戸建)投資の特徴とは?

最近、不動産投資の初心者が手始めとして中古物件(ボロ戸建)投資をする人が多くいます。

日本の空き家は870万戸ほど空き家になっているので今後さらに注目が集まってきそうです。

フォレスト助手
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チャンスもあるかわりに注意も必要です。

中古物件(ボロ戸建)投資はなんでもかんでも安く買えば、儲かるのかというとそうではありません。

実は儲からない戸建をつかんでしまって、逆にお荷物になっている初心者の不動産投資家は多くいますし、購入後になかなか入居者が決まらず困ってしまっている投資家も多くいます。

くまさん
くまさん

不動産投資の素人である初心者が、

この記事では、絶対に買ってはいけない収益物件の条件を中心にご紹介します。

この記事を読めば、中古物件投資の基礎的な投資対象物件の買ってはいけない物件の避け方を詳しく知ることが出来ます。

フォレスト助手
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先に中古物件投資のメリットについて、知っておいた方が効率的なので是非ご覧ください。

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絶対に買ってはいけない収益物件はどんな物件か?

不動産投資において、買ってはいけない収益物件を購入したばっかりに後々、苦労する人はかなり多いみたいです。

金豚
金豚

初心者でなくても経験者であっても注視しなければいけない点は同じです。

一見、利回りが良さそうに見えても、後から問題が出てきて、

結局損切りで売却したり、最悪は収支計画が破たんしたりする物件など、不動産投資の失敗につながることになります。

絶対に買ってはいけない収益物件とは

  • 立地
  • 建物の致命的な欠陥
  • 物件の瑕疵

の3つのポイントにおいて

『変えられない欠点のある物件』

は買ってはいけない物件になります。

フォレスト助手
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なぜなら、変えられない欠点は後からリカバリーしようとしても、どうやっても変更することができず、どうやってもどうもならないからです。

収益物件の変えられない欠点とは何か?

収益物件の良し悪しを判断するには、

  • 変えられるもの
  • 変えられないもの

という基準で考えることになります。

キツネ
キツネ

例えば、設備の古さ外壁の色などは後からいくらでも変えることができます。

修繕費用がかかるにしても、その費用を見込んで利回りを計算しておけば、収益物件の運用においては致命的な問題にはなりません。

むしろポジティブに考えれば、欠点の修繕によってバリューアップにつながる可能性があるとも考えることが出来ます。

変更可能な箇所

  • 台所などの水回り
  • ある程度の間取り
  • 和室からの洋室に変更
  • 電気設備などの変更
  • 窓などのガラス変更など

しかし物件の

  • 立地
  • 建物の致命的な欠陥
  • 物件の瑕疵

などは改善のしようがない所になります。

カメ
カメ

この変えられないものが障壁になるようであれば、どれだけ表面的に利回りが高くても手を出すべきではありません。

最近ではゲリラ豪雨などの都市型災害も多発していますので、ハザードマップなどの確認し、浸水履歴のある場所などは避けるなどの注意が必要になります。

フォレスト助手
フォレスト助手

一見しただけでは分からない周辺環境も、自分の力では変えられない部分になってきます。

もしかすると近くに嫌悪施設があったり、怖い人が集まる事務所が有ったりするかもしれませんので、地元の人しかわからない情報が出回っているとなかなか借り手が決まりにくい原因になります。

ヒヨコ
ヒヨコ

購入してから気づいても、多額の購入金額を掛けている以上もう後戻りはできない状況になっていますので、致命的な状況に陥っているかもしれません。

既に入居者がいる物件を購入できたとしても、入居者がその筋の人たちで、どこの管理会社も管理を引き受けてくれないなど物件を丁寧に使用してくれない入居者が住んでいるというケースまで、時にはあり得る話です。

その他の注意ポイント

  • 駐車場がない
  • 駅から遠い
  • 生活品を購入するスーパーが遠い
  • 日当たりが悪い
  • 働く場所がない

 



自分の努力では変えることのできないポイントとは?

  • 立地
  • 建物の致命的な欠陥
  • 物件の瑕疵

の3ポイントについては購入前にしっかり把握しておくこと大切になってきます。

購入するのに向いていない物件の特徴とは?

  1. リフォームにお金がかかり過ぎる物件
  2. 建物に問題があり過ぎる物件
  3. 土地値以下で購入できない物件
  4. 立地が悪すぎる物件
  5. ほぼローンで買っている物件

1・リフォームにお金がかかり過ぎる物件

リフォームにお金をかけすぎのケース

子猫
子猫

中古物件(ボロ戸建)は数百万円程度の激安で購入できる分、内外装がかなり傷んでいるケースがあります。

直前まで売主さんが住んでいた物件は傷みがそんなに激しくないですが、何年か空き家で放置された状態の物件では雨漏りがしたり、外壁にコケがはえたり外装がはげているケースもあります。

当然購入する場合はそのリフォームの費用も考えた上で購入していると思います。

ただ実際にリフォームをスタートしていくとあっちこっち気になってしまい、つい予算以上のリフォーム費用をかけてしまうことがあります。

築古の戸建は面積が広い分、費用はかかりますし基礎の不同沈下など目に見えない部分にもお金がかかったりします。

そして、お金をかけてリフォームするのは良いのですが、物件を貸すにあたりずれたリフォームをしてしまう人も多いとは思います。

カメ
カメ

自分が住む物件ではないので、借りたい人目線でリフォームしないと不必要な所を一生懸命直してしまうと資金が不足します。

例えば、

和室から洋室にリフォームして床はタタミからフローリングにしたのに襖や天袋がそのまま和室の状態になっていたりします。

くまさん
くまさん

こういったちぐはぐなリフォームをすると、違和感しかないので入居者が決まりにくくなってしまいます。

戸建賃貸の場合は和室を無理やり洋室にする必要はないですし、むしろ和室の良さを生かしたリフォームの方が効果的だったりもします。

客層を考えると20代~30代の層を狙うのであれば、和室より洋室の方が好まれるケースが多くなってくるので新しく見える洋室化への変更は戦略的に有効だと思います。

リフォーム費用を極力安くあげるためにはセルフリフォームをすることが有効

多少仕上がりが悪くても清潔さがあれば、入居者は決まりますのでコストを極力抑えたい場合にはセルフリフォームを行うのは有効なことだと思います。

キツネ
キツネ

セルフリフォームはその人の技量に大きく関わってくるので、自身がある方やチャレンジしたい方にお勧めで、その他の方は業者さんに任せた方が最終的には効率的になるケースもあります。

中古物件(ボロ戸建)を買って全くリフォームせずに賃貸に出すことも可能

中古物件(ボロ戸建)を購入して、全くリフォームせずに賃貸にだす不動産投資家の方もいます。

その代わり無条件に借主負担のリフォームを認めていて、地域最安値の家賃で募集してすぐに満室にしてしまう方もいます。

2・建物に問題があり過ぎる物件

違法建築物件と既存不適格物件

カメ
カメ

修繕しようがない物件は避けるべきです。

建物に致命的な欠陥を持った物件を取得してしまうと、その時点で収益物件の運用に失敗しているようなものです。

その他の建物の問題として、違法建築物件というものがあります。

違法建築とは

建築基準法に違反していたり未登記の増改築があったりする物件のことをいいます。

最も多いのは、建蔽率や容積率がオーバーしている物件です。

建蔽率や容積率オーバーの物件のほとんどが建築後に違法に増築した物件ですが、中には新築時に建築確認を取ったあとに確認図面とは違う物件を建てた悪質なケースもあります。

また、建築確認も取らないで、まったく法令を守らずに建物を建ててしまっているケースもあります。

その確認手段として、

  • 確認済証・・・建築物の工事に着手する前にその計画が建築基準法に適合するかどうかを審査し、内容が確認された場合に発行されるもの。
  • 検査済証・・・工事途中の中間検査や工事完了時の完了検査でその建物が建築基準法に適合しているかを確認し、合格した場合に発行されるもの。

っというものがあります。

金豚
金豚

確認済証はほぼ全ての物件にあるものなので、確認済証がない物件は手を出すべきではありません。

カメ
カメ

検査済証はだいたい1~2割くらいの物件にしかなく、特に木造の場合はほとんどないので、こちらはなくても問題ないといえます。

違法建築物件には基本的に銀行融資がつきにくいので、ノンバンクなど高金利な融資を受けるか自己資金で購入するしか手段がありません。

一見利回りが高くても、高金利で融資を受ければ手元に残るキャッシュは減りますし、現金購入でキャッシュアウトを伴うのであれば、収益物件の優位性がなくなってしまいます。

売却時にも買い手がつきにくく流動性が低いので、できるだけ購入しない方が良い物件に該当します。

なお容積率や建蔽率オーバーの物件でも、建物建設時には適法であったものがその後の法律が変わってしまって法令不適格になってしまった既存不適格の物件があります。

既存不適格とは

物件建築時には適法であったものが、その後の法律が変わってしまって、法律不適格になってしまった物件の事を指します。

この場合は、違法建築ではありません。

個別の事情によりますが、金融機関の融資も受けられることが多いです。

事故物件の心理的瑕疵

建物自体の履歴も非常に大切になります。

場合によっては、その履歴があることで買ってはいけないというケースがあります。

フォレスト助手
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具体的には瑕疵の存在です。

賃貸物件で殺人事件、家事、自殺、孤独死などの事故があった場合、入居者に対して告知する義務があります。

入居者だけではなく、物件を売却する場合にも告知する必要があります。

特に殺人事件は致命的で、物件の価値が半減してしまいますし、これをもし知らずに買ってしまうととんでもないことになります。

インターネットの普及により、最近では古い事故のニュースも消えずにずっと残ってしまい、調べれば多くの人が情報を知ることが出来るようになっています。

おさる
おさる

事故物件情報を集めるサイトなどもあり、時間の経過とともに消えてほしいマイナスの情報がなかなか消えてくれないということです。

物件の購入時にはきちんと重要事項説明書を確認する必要があります。

もし可能であれば、自分で物件名や地名でインターネットで検索をかけて、過去のネガティブ情報が掲載されていないかを確認する必要があります。

過去に自殺があり、売買契約時に知らせずに売買が行われてしまうケースもあるようなので購入後のトラブルはなるべく避けたいところですね。

ただし、事故物件でもその事故の内容によって変わってきます。

ヒヨコ
ヒヨコ

特に孤独死は最近多発していて、もし起こっても多少家賃を安くすれば入居は決まりやすくなります。

自殺のほうが厳しいですが、それでもまだ家賃設定次第で入居者を入れることが可能です。

ただし殺人事件に関しては、テレビなどで報道されることで他の入居者が退去してしまうなどの二次被害も起こりやすく、売却するときにも大きな支障が出やすいので、あえて購入する理由は全くありません。

再建築不可の物件

接道が建築基準法上の道路ではないなどで、建て替えができない物件のことを再建築不可物件と言います。

基本的に高利回りで販売されていますが、銀行から融資を受けて購入することは基本的にできません。

信販系では融資が受けられる可能性はありますが、建築基準法違反物件と同じように再建築不可物件に融資を受けているということが、銀行からはマイナスに見られて拡大の妨げとなることが多いです。

このような物件をあえて購入する理由を考えれば、

  • 現金で購入し、投資額を短期間で回収する
  • 隣地が売りに出る可能性が高く、隣地を購入すると再建築可能となる

などのケースですが、元々が流動性の悪い物件を所有しているという事実には変わりがないので、購入決断を下すにはかなり勇気がいる内容になると思います。

借地権物件

借地権売買とは、土地は所有者(地主)から借りて、建物の所有を目的にしている権利の売買です。

借地権には、

  • 地上権
  • 賃借権

があります。

フォレスト助手
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地上権は登記することができて、土地上の建物を自由に売買できますが、賃借権は売却や転貸には地主の許可が必要となります。

どちらにしても結局は土地は他人のもので、建物だけを所有しているということに変わりはありませんので、銀行からすると、土地の評価額は出ず、建物の評価のみとなり、融資額は厳しい水準になります。

借地権は建物価格が中心となるため、収益としては高利回りになりやすいのですが、投資拡大期には銀行からのマイナス評価を受ける可能性が高いのでおすすめできません。

くまさん
くまさん

投資規模拡大期が終わって、節税対策として買うなどの場合は購入対象にしても良いようです。

その他の問題点

古い戸建の場合には、下水が合併浄化槽になっているケースが多いんですが、合併浄化槽の場合には定期検査に年間5万円前後かかったりします。

また古い物件は階段が急なケースが多いですが、こういった物件は小さいお子さんがいる家庭には不向きになります。

また駐車場があっても、軽自動車しか入れなかったり土地の形状が奥まったところにあって、駐車しづらいといったケースもあります。

3・土地値以下で購入できていない

土地値以下で購入できていないについて、

フォレスト助手
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中古物件(ボロ戸建)の投資では、あっちが悪いこっちが悪いとケチをつけていると中々買えませんが、問題がたくさんある分安く買わないと損をすることになります。

なので、4築40年以上など相当古い物件の場合は、土地値以下で購入する事が1つの目安になると思います。

そして土地値といっても実勢価格の80%になっている路線価で購入できるのが良いとされています。

路線価の価格で購入できていれば、万が一の場合には更地にして売却してしまえば、損をするリスクをかなり減らすことが出来ます。

多くの人は、売りにだされている価格からどれくらい値引きしてもらえるかを考えますが、プロの投資家はそもそも売値はあまり見ません。

基本的に路線価相当の土地値以下で買えるかを見ているからです。

また、家賃相場から逆算して、利回り20%など目標となる期待利回りから逆算して、指値の金額を決めている場合もあります。

要は絶対失敗しないようのない金額で買うから、かなりしっかりしたリスクヘッジを取っていることになります。

なので中古物件(ボロ戸建)は、土地値以下で買うことを心がけてください。

金豚
金豚

土地値以下で購入できたとしても、物件自体を解体する作業には100万円近い金額がかかりますし、中に残留物がかなり多いとそれ自身にも高額の撤去費用が掛かるので、一概に大丈夫とは言えません。

路線価だけを見て購入するとかなり騙されやすい投資家になってしまいます。

4・立地が悪すぎる

立地が悪すぎるについて、

不動産投資はとにかく立地を買えといわれますが、とにかくできるだけ良い立地の物件を買うことが基本になります。

収益物件にとって最も重要な要素は立地です。

くまさん
くまさん

なぜなら収益物件の運用について、最大のリスクは空室だからです。

エリアや地域での人口増減を考慮する

残念ながら日本は人口減少社会に突入しています。

都市間の格差が広がり、人が住まない地域も出始めました。

誰も入居してくれなければ、いくら想定利回りが高くても絵に描いた餅になってしまいます。

そもそも人口が少ないもしくは大幅に減っていくエリアでの収益物件の取得は非常にリスクを伴います。

これからの日本は人が増えていく地域と減っていく地域が明確に分かれていくと考えられます。

東京・名古屋・大阪の三大都市圏および政令指定都市を中心としたエリアは人口が増えていき、その他のエリアは人口が減っていく可能性が、10年後や20年後には高くなると思われます。

大都市は人口が減らない地域ですが、細かく見れば良い場所と悪い場所で差があるものです。

東京でも、東京は東京でも田舎の行けばかなり人口密度に差がある地域が存在します。

フォレスト助手
フォレスト助手

不動産は個別性が非常に強いので、道路一つ挟んだだけでまた道路付けだけで価値が変わったりします。

その地域の中で、その物件がどのような場所に存在していて、立地は他と比べてどうなのかという視点が立地を見る際には必要です。

金豚
金豚

やりようによっては、立地さえ良ければ対処法がいくらでもあるのが現状です。

しかし、中古物件(ボロ戸建)を探していると30万円や50万円などの戸建が売られていることがありますが激安物件に飛びついて購入してしまうと後で後悔することがあります。

なぜなら、

そういった中古物件(ボロ戸建)は、駅からバスで30分とか周りにコンビニやスーパーがないなど、あるいは周りが昭和時代の雰囲気で時代に取り残されたイメージの良くない物件だったりします。

くまさん
くまさん

いくら激安の中古物件(ボロ戸建)といっても、賃貸需要のないところで投資は成り立ちません。

おさる
おさる

いずれは出口戦略を考える上では、売却しやすい条件が揃っている物件で思案する方が良いですね。

売主がなぜ売ろうとしているのかを考える

地方物件の中には、非常に利回りが高く安定稼働している物件もあります。

その中には、企業が寮として長年借り上げているケースもあり、裏を返せばその企業に借り上げを解除されてしまうと全室が空室になるうえに、募集賃料も現在の相場に合わせて下がってしまうようなリスクを含んでいる物件もあります。

売主がなぜそのような優良物件を売ろうとしているのか、売却理由や売却動機を知らずに購入するのはその意味からもかなり大きな不安が出てきます。

キツネ
キツネ

もしかしたら、企業の撤退や都市計画などの情報を事前に知っていて、早めに売り抜けようとしているのかもしれません。

不動産はその土地に定着しているので、その地域の情勢によって大きく経営状況が左右されます。

情報網を広く持ち、一つの企業や施設、学校などに依存している物件は注意が必要です。

最初からある程度人口があって流動性が高い地域にある物件を購入することが望ましいといえます。

5・ほぼローンで買っている

ほぼローンで買っているケースについて

中古物件(ボロ戸建)は激安である反面、家賃も安くなりがちなので周辺相場の最安値付近で貸し出して早く満室にする必要があります。

なぜなら、

もし1か月や2か月も空室なら毎月のキャッシュフローは時間単位で減少してしまい、それはそれで損をすることになります。

キツネ
キツネ

そして、ボロ戸建をローンで買っている人も要注意です。

中古物件(ボロ戸建)投資ではなるべく現金で投資すべきと考えますが中古物件(ボロ戸建)であってもローンができないわけではありません。

しかし、法定耐用年数の22年を超えている中古物件(ボロ戸建)の場合は、せいぜい長くても借入期間は10年以下になってしまうので、その分家賃に占める毎月のローン返済が多くなってしまってキャッシュフローが想定の利回りより大幅な減少になってしまうケースがあります。

例えば、

400万円で中古物件(ボロ戸建)を購入してその物件を6万円で貸すとした場合利回りは18%になりますので、良さそうな物件になります。

カメ
カメ

ただし、この400万円を金利2%の10年のローンを組んだ場合はどうなるのでしょうか?

月々のローン返済は37,000円程度ですから、毎月のキャッシュフローは23,000円程度になります。

金豚
金豚

これに固定資産税の負担や合併浄化槽などの点検費用が入ってきたりしますのでほとんど利益を上げることはできなくなります。

元々かなりの年数の物件をローンで購入して、ローン完済を10年以上にして入れば、完済時jには更に古くなっており、メンテナンス費用が高額になります。

購入ローン→返済→修繕費用ローン→返済→家賃収入利益

フォレスト助手
フォレスト助手

新築でも中古物件でもそうですが、ローンで中古物件を購入するとこのループに突入することになるので、抜け出すのにかなりの時間が掛ります。

なので、最初の不動産投資はしっかり現金をためて、現金で購入することをフォレストファンドでは強くオススメしています。

まとめ

絶対に買ってはいけない収益物件はどんな物件か?

  • 立地
  • 建物の致命的な欠陥
  • 物件の瑕疵

『変えられない欠点のある物件』 は基本的には買ってはいけない物件になる。

購入するのに向いていない物件の特徴とは?

  1. リフォームにお金がかかり過ぎる物件
  2. 建物に問題があり過ぎる物件
  3. 土地値以下で購入できない物件
  4. 立地が悪すぎる物件
  5. ほぼローンで買っている物件

以上の注意点や特徴を考慮して物件選びをすれば、基本的な要点を抑えた物件選びをすることが出来ます。

しかし、この条件をすべて満たせている物件は競争率が高く、値段もそこそこしますのでプロもアマチュアも参加する市場で勝負することを覚悟の上で、不動産投資の世界に私と一緒に飛び込んでみてください。

今回は以上になります。

このブログをご覧いただきありがとうございました。

フォレスト助手
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