中古物件投資によるキャッシュフロー強化戦略を考える

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中古物件投資
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かん、かん、ころん(。_。)
今日も人生という名の盤上で、運命のサイコロが動き出している。

現在フォレストファンドのキャッシュフローは3つに分けることができます。

それは、

  • 働いて稼ぐお給料からの定期的な積み立て金
  • 株式投資から得られる毎月の配当金
  • ブログ運営から得られる収益金

この3つからのキャッシュフローで成り立っています。

フォレストファンドのキャッシュフロー

現在は3つのキャッシュフローがあり、それらが協力してファンドの運用資金を捻出してくれています。

働いて稼ぐお給料からの定期的な積み立て金

毎月コツコツと一番大きな資金をファンドに入れてくれている稼ぎ頭になります。

社会で働くことで得られる人的資本投資。

株式投資から得られる毎月の配当金

給料からの定期的な積立資金から高配当株などに投資を行い得られる配当金です。

二番目に大きな力を持っていますが、基本的に自由人でほっといても仕事してくれます。

ブログ運営から得られる収益金

一番ファンドの中でも若い存在の、ブログ運営から得られる広告収入などの収益を運んでくれる存在。

今は一番存在感もなく、弱々しいですが成長性が無限大です。

普通に生きていれば、キャッシュフロー1つで済ます人がほとんどだとは思いますが、私は好奇心旺盛でせっかちなので、早く資産を増大させたいと思います。

フォレストファンド
フォレストファンド

そこで、今回キャッシュフローをもう1つ増やす方法を考えました。

某ブロガーさんのやっている

『中古物件投資』

に興味を持ちました。

今回はフォレストファンドなりの『中古物件投資』によるキャッシュフロー強化についてご紹介したいと思います。

フォレストファンド
フォレストファンド

この記事を読めば、中古物件投資に少し興味を持つかもしれません。

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中古物件投資とは?

新築の高額な物件を購入せずに、比較的築年数の経過した物件を安く購入して、リフォームをして賃貸として貸し出したり・売却して利益を上げる方法です。

中古物件投資のメリット

  • 価格が安い
  • 客付けがしやすい
  • 利回りが高い
  • リフォームのノウハウが学べる
  • リスクを低く経験値を積める
  • 流動性が高い(売りやすい)
  • 高値売却の可能性
  • 貸し方のバリエーションが多い
  • 自主管理がしやすい
  • 相続対策に有利

価格が安い

価格が安いということは「指値が通りやすい」ということです。

築古の戸建というのは相続案件が多く、
親御さんが亡くなり相続人が引き継いだが相続人が地方に住んでいたり、マイホームを持ち住んでいたりと、使い勝手に困って、部兼よりも現金が欲しいと売り急いでいるパターンが多いみたいです。

フォレスト助手
フォレスト助手

両親から相続した物件なので必要性は低く、活用の余地がない状態なので現金化したい方が多いみたいです。

また、築30年以上という古いものが多く、土地値で買える可能性も高く、「中古物件」として市場に出ているのではなく「売り土地(古屋付き)」として売られてることが多いです。
土地の相場の値段で上物がついてくるというケースが多く、非常に安く買いやすくなります

客付けがしやすい

くまさん
くまさん

通常、賃貸マンションで不動産投資を考えた場合、駅近というのをベースに考える必要がありますが、戸建の場合は駅から遠くても需要があります。

生活する奥さんやお子さんの生活環境が一番のベースになります
また、すべての人が電車通勤ではなく、駅近くに住んでいることはないので世帯の構成によって需要が出てきます。

利回りが高い

仕入値が安いので、相場の家賃で貸したとしても十分利回りが高くなります。

リフォームのノウハウが学べる

そもそも家賃が低いのでそんなに過度なリフォームは必要ありませんが、畳の張替えやアクセントクロスを貼る等のセルフリフォームの練習にもなります。
価格が安くローンもしませんので、入居者がすぐにつかなくてもリスクにはならず、リフォームのノウハウをゆっくりと学べます。

リスクを低く経験値を積める

土地値以下のものも少なくないので、購入して損をするということが少ないです。
一棟もののアパートやマンションだと空室が3割空いてしますと、ローンが返せないという状況になってしまいます。

金豚
金豚

戸建の場合はそのようなことがありません。

また大家さんとしての経験値をリスクが低く積めます
税務的に減価償却が学べたり、青色申告の仕方が学べたりと知識が深まります。

流動性が高い(売りやすい)

一棟のアパートだと投資家しか出口の先が取れず、当然、買い手が投資家と決まっていると利回りで価格が決まって強いますが、戸建は実需にも売れる。

フォレスト助手
フォレスト助手

つまり買って住む人にも売ることが出来ます。

投資対象の値付けよりも相場が高くなる傾向にありますので、現金化したいときにより早く現金化できます。

高値売却の可能性

そもそも初心者の方は現金で買えるレベルの小ぶりなものを買った方がいいです。
土地値で古屋付きを狙っていくと実需の相場に引き直すと、割と高く売れる可能性があります。

貸し方のバリエーションが多い

一世帯にそのまま一棟を貸すのではなく、シェアハウスとして自分も住みながら貸すこともできます。
シェアハウスとして貸すことにより、利回りも高くなります。

自主管理がしやすい

戸建賃貸はテナントさんと一対一の関係になりやり取りがしやすくなります。
またアパートやマンションのように共用部がないので、清掃代等もかかりません。

相続対策に有利

一棟のアパートやマンションを相続する場合、兄弟等がいる場合は分けることが出来ません。
共用名義の場合、売る・建て替える・修繕する等の意見が合わず「争続」になる可能性もあります。

中古物件投資のデメリット

戸建投資にもデメリットはあります。

  • 節税になりにくい
  • 融資が受けづらい
  • 旧耐震物件が多い
  • シロアリ被害、雨漏り被害の可能性
  • 既存不適格物件や借地物件の可能性
フォレスト助手
フォレスト助手

このようなデメリットはありますが、しっかりと学べば事前に防ぐことはできます。

中古物件投資の利回りの高さ

ボロ戸建て投資に興味を持つ方にとって、最大の魅力は高い利回り

例えば物件価格200万円のボロ戸建てを購入し、リフォームに100万円かかったとします。月5万円の家賃で貸し出すことができたとすると、表面利回りは

年間収入60万円(5万円×12ヶ月)÷投資額300万円×100=20%

つまり、リフォーム代を含めても年間60万の利益で、20%の利回りが期待できます。約5年間で初期投資額を回収できる計算です。

子猫
子猫

ただし、この利回り計算には税金や修繕費などの必要経費が含まれていません。

フォレスト助手
フォレスト助手

年間でかかる費用を加味すると、利回りは20%より低下することに注意しましょう。

高配当株投資との比較

高配当株投資

メリット

  • 配当金が安定している
  • 株価変動で価値が上がることがある
  • 直ぐに現金化することができる
  • 収益化しやすい

デメリット

  • 利回りは比較的低め
  • 銘柄分散とかなりの知識が必要

中古物件投資

メリット

  • 高利回りを得ることができる
  • 実物を保有することができる

デメリット

  • 現金化しにくい
  • 価値は基本的には下がる
  • 修繕するこすとがかかる
  • 収益化しにくい
金豚
金豚

以上の点で気になるのはやはり、利回りの高さが気になります。

仮に300万の株式の配当金4%だと、毎年18万円になりますが、中古物件だと家賃(月5万)なら、毎年60万円得ることができます。

キツネ
キツネ

税金や諸費用などは省いています。

くまさん
くまさん

この差はかなり大きいですね。

もちろん、リスクはたくさんありますが、成功させた時の見返りは絶大です。

株の配当金で60万円貰うには、配当利回り4%で計算すると、1500万円必要になります。

それを300万円で済ますことができることにメリットを感じますね。

※二つの投資法を比較した場合の考察になりますので、同類投資分野ではこういう見解にはなりませんので注意してください。

まとめ

フォレストファンド
フォレストファンド

今現在3つのキャッシュフローを持って、フォレストファンドを運営していますが、4つ目のキャッシュフローを考えたくなります。

比較的比率の高い、高配当株投資から資金を捻出して、新たなキャッシュフローの柱を構築することをめちゃくちゃ考えてしまう今日この頃です。

中古物件からの家賃収入

格安中古物件を購入して、人に貸すことで家賃収入を得られる投資方法。
収益化することが出来れば、諸経費は掛るが安定してキャッシュフローを生むことが出来る。増額はしにくい。

フォレストファンド
フォレストファンド

さすがにたくさん物件を購入して、それに特化することはしませんが、物は試しに1つの物件でやってみたいとは私は思います。

もし、失敗しても株式投資で大暴落に巻き込まれたと思えばまぁ仕方ないかと思えるので、少しだけ挑戦したいと思います。

フォレスト助手
フォレスト助手

私が好きな本(マンガ)に『バビロン大富豪の教え』という本がありますが、チャレンジするものとしないものがいると書いてますので、私はチャレンジします。

 

ヒヨコ
ヒヨコ

さすがに知識不足は怖いので、ブレインに聴きながら頑張って行きたいですね。

今回は以上になります。

新たな投資方法をご紹介しましたが、私は責任を取ることができませんので、最終判断はご自身でよろしくお願いいたします。

時々経過を記載しますので、よろしければご覧ください。

くまさん
くまさん

めちゃくちゃ失敗してたら笑ってください。

このブログをご覧いただき、ありがとうございました。

 

~ 早期リタイアして自由に暮らす生き方 ~
~『FIRE』(Financial Independence, Retire Early)を目指して ~

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