投資にはメリット・デメリットが存在します。
もちろん。
中古物件投資にも、当たり前のように存在します。
新たな投資を始めようとすると、人間誰しもいい面だけを見ようとして、見落としがちになる悪い面についても勉強しておく必要があります。
知っててリスクを犯すのと、知らずにリスクを犯すのでは結果は同じでも精神的・肉体的ダメージが全然違いますので、注意する必要があります。
今回は中古物件投資の気を付けておきたい、10のデメリットについて詳しく調べましたので、ご紹介します。
この記事を読めば、中古物件投資における10のデメリットについて詳しく知ることが出来ます。
中古物件投資の10のデメリット
- 致命的な欠陥があると修復不能になる
- リフォーム代金が高額になる場合も
- 収益化するまでのタイムロスがある
- 再建築不可の土地であった場合のリスク
- 中古物件にかける火災保険には要注意
- 入居者トラブルのリスク
- 節税になりにくい
- 旧耐震物件が多い
- 借地物件の可能性
- 融資が受けづらい
致命的な欠陥があると修復不能になる
柱の腐食など躯体の欠陥、シロアリ、雨漏りなど、建物の基本構造に関わる不具合があった場合、修復不能もしくは極めて高額なリフォーム費用がかかる可能性があります。
物件の売買契約には、売り主が買い主に対して責任を負う「瑕疵担保責任」というものが付いているのが一般的です。
シロアリや雨漏りなど目に見えない瑕疵があった場合、売り主負担で修繕したり、買い主から契約解除を求めたりすることができます。
しかしあまりに築年数の経っている物件の場合、この瑕疵担保を免責することが売買条件に含まれているケースが多いです。
その場合、万が一購入後に瑕疵が見つかっても、修繕の負担は買い主になります。
物件の状態を見極める経験値やスキルがない場合、思わぬ出費を被るリスクとなるでしょう。
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リフォーム代金が高額になる場合も
修繕内容が大規模であったり、想定よりも難しい補修となってしまったりした場合、リフォーム代金が高額になり、物件価格を超えてしまうこともあります。
特に中古マンション投資の場合には多々そお言うことが起きます。
特に、給排水設備の損傷は費用が高額になりやすいでしょう。
中古物件投資の場合、初期投資費用には物件の購入価格だけでなく、リフォーム代も含めるのが一般的です。
せっかく安い物件を購入しても、リフォーム代がかさんでしまうと、利回りの低下を引き起こすことになります。
収益化するまでのタイムロスがある
長い間空き家期間が続いている中古物件だと、人に貸せるようにするには相当リフォーム工事に時間がかかります。
購入してから修繕が完了し、入居者の募集をかけ、実際に入居者が決まるまでは収益になりません。
特にサラリーマンが副業で不動産投資を行う場合、本業がお休みの日にDIYで修繕作業をするとなると、完成まで非常に時間がかかるでしょう。
リフォーム業者に全てを任せることも可能ですが、費用が高額になるため利回りが低くなります。
修繕にかかる期間をいかに短くするか、費用対効果も含めて慎重に検討することが重要です。
再建築不可の土地であった場合のリスク
相場よりも低い価格で購入できる掘り出し物の物件の中には「再建築不可」という物件が見られることがあります。
再建築不可物件
今建っている建物を一度壊したら、建て替えすることができない物件のことです。
建築基準法上の道路と接する幅が2メートル未満である場合や、建築基準法上の道路として認められていない道路にしか接していない土地に建っている物件は、再建築不可となります。 リフォームすることは可能ですが、仮に建物が古くて倒壊してしまったような場合は、再建築ができません。
リフォームについても、再建築不可物件の場合、増築・改築・大規模修繕など「建築確認申請」が必要となる程度の大掛かりなリフォームはできないことになっています。 注意しましょう。
さらに再建築不可物件の場合、ローン審査が難しくなる傾向があります。
融資額が低く設定されてしまったり、融資自体を受けられなかったりするケースがあるでしょう。
中古物件で安い物件には、再建築不可物件が多くみられます。
中古物件投資初心者はなるべく再建築不可物件への投資は避けた方が良いかと思いますt
中古物件投資初心者はなるべく再建築不可物件への投資は避けた方が良いかと思います。
中古物件にかける火災保険には要注意
せっかく購入した建物を災害から守るために、火災保険への加入は重要です。
しかし通常の火災保険において、経年劣化による建物の損害は支払いの対象にはなりません。 老朽化による建物の不具合や雨漏りは保険の対象外となり、オーナーの実費で補修しなければならないことを覚えておきましょう。
そもそも保険会社が火災保険の加入を認めてくれないこともあります。
中古物件であまりにも築年数が古い物件は、保険事故のリスクも高いと判断され、保険会社に加入を断られてしまうケースもあるそうです。
加入が可能だとしても、物件の老朽化状況によっては、リスクの高い箇所を保険の対象外とすることもあります。
さらに築年数が不明、もしくは築古物件の場合、保険料が割高になる傾向があるので、注意が必要です。
入居者トラブルのリスク
購入金額の中古物件は、家賃も相場より安く設定されるケースが多いです。
その結果、安い家賃しか払えない入居者が入居する可能性が考えられるでしょう。
家賃の滞納や夜逃げなど、大家にとって心理的なストレスが発生する可能性があります。
その他、物件の扱いが粗末で、退去時に多額の修繕費が必要になるといったトラブルも考えられます。
中古物件には、入居者によるトラブルには特に気を付けなければなりません。
節税になりにくい
中古物件の場合は、建物の金額をいくらにするかで減価償却費が変わることになります。
あまりにも古すぎる物件にはそもそも物件としての価値がありませんので、節税効果を生むことができません。
旧耐震物件が多い
これまで大規模地震があるたびに耐震基準は見直されており、昭和56(1981)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、翌日の昭和56(1981)年6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています。
これらを区別する略称として、「旧耐震」「新耐震」という様に、呼び方が分けられています。
1981（昭和56）年5月31日までの建築確認において適用されていた基準のことを旧耐震基準と呼び、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されています。
現実に日本で起きている地震の大きさを考えると、この基準に辛うじて適合しているレベルの耐震性しか持ち合わせていない物件の場合、地震での倒壊リスクが比較的高いといえるでしょう。
築40年前後の物件は基本的に旧耐震基準の可能性が高くなります。
借地物件の可能性
「借地権」とは地代を払って地主から土地を借りる権利です。
一般的な所有権と違い土地を自分で持つのではなく地主から借りて物件を建築した物件を「借地権付き物件」と言います。
- 「旧法借地権」
- 「普通借地権」
- 「定期借地権」
の3つの種類があり、それぞれ違いや特徴が存在します。
借地権付きの物件は地主に地代を払わなければならない他、物件購入時に融資が出にくいというデメリットがある
融資が受けづらい
中古物件の場合、評価される価値が低いので銀行融資が受けにくいと言われています。
銀行融資が引きにくいと言われていますが、融資が全く受けれないわけではありませんので、安心してください。
日本政策金融公庫の創業支援として、融資を受ける方法があります。
物件自体に融資を受けるのではなく、不動産賃貸業の事業資金として融資をしてくれるのです。
難点は8〜10年といった短い期間で返済しなくてはならないところ。
築古戸建て物件の利回りは高いので、気にされない方もいます。
日本政策金融公庫以外にもお金を貸してくれる銀行はあります。
一戸目を現金で購入し、一戸目の土地と建物を担保にして銀行から融資してことで、2戸目を担保にいれて3戸目など、段階を踏んでいくことが可能です。
まとめ
中古物件投資の10のデメリット
- 致命的な欠陥があると修復不能になる
- リフォーム代金が高額になる場合も
- 収益化するまでのタイムロスがある
- 再建築不可の土地であった場合のリスク
- ボロ戸建てにかける火災保険には要注意
- 入居者トラブルのリスク
- 節税になりにくい
- 旧耐震物件が多い
- 借地物件の可能性
- 融資が受けづらい
投資にはメリット・デメリットが存在します。
先に良い面を学んで、やる気をマックスにした後にデメリットを学んで、頭を落ち着かせると冷静な判断と熱い意欲を生むことができます。
これで知識武装して、やる気もチャージできれば後は適切なリスクマネージメントをして、挑戦するのみです。
しかし、しっかり勉強したからといって、絶対にやらないといけない訳ではありませんので、デメリットを知った途端にやる気が起きなくなれば、別にやめても大丈夫です。
ここはやらない方が良いと判断した人も、やった方が良いと判断した人も、間違いではなく冷静な答えを下した結果なので問題はありません。
私はたぶんチャレンジしちゃうと思います。
勉強した知識を使わず眠らせるのはもったいないと思ってしまうので、低リスクでチャレンジして、今後の糧にすると思います。
中古物件投資の１０のデメリットについて、先にご覧になった方はメリットについても知ってください。
フォレストファンドでは高配当株投資をメインに中古物件投資でキャッシュフローの強化を実践しています。
その経緯について知りたい方はこちらをご覧ください。
今回は以上になります。
このブログをご覧いただき、ありがとうございました。
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一投資家として、経済的自由を目標にされる方々の一参考例としてご覧いただければ幸いです。
低収入から転職を経て、収入を上げ、貯蓄を増やして投資をする。
投資を細分化して、効率的に資産増加と収入増加を促進して、
趣味にも力を入れて、人生をより良き方向性に導けるように試行錯誤しながら
日々を生きていければ、
愛する我が子・我妻への最大の贈り物になると私は思っています。
～ 早期リタイアして自由に暮らす生き方 ～
～『FIRE』（Financial Independence, Retire Early）を目指して ～
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