ここでは普段高配当株投資を実践しているフォレストファンドがキャッシュフローの強化で、不動産投資を検討して、調べた１０のメリットについてご紹介します。
不動産投資は新築や築古・マンションなど多岐に渡りますが、その中で中古物件投資が一番良いと思うのでそれについて記載していますので、是非参考にしてください。
この記事を読めば、中古物件投資についてのメリットを知ることができ、興味を持つと思います。
フォレストファンドでは高配当株投資と中古物件投資でキャッシュフローの強化を実践しています。その考えに至った経緯についてはこちらをご覧ください。
中古物件投資の10のメリット
- 「安定性」と「計画性」を産む
- 「少ない自己資金」で投資を始められる
- 投資用不動産が「生命保険」の代わりになる
- 「老後年金」の代わりになる
- 場合によっては「節税効果」になる
- インフレ対策になる
- 売却益を得ることができる
- 中古物件のメリット+３つ
- 新築物件よりも物件の価格が安い
- 投資利回りが高い
- 低リスクで始めることができる
「安定性」と「計画性」産む
不動産投資の最大のメリットは一度物件を購入してしまえば、毎月安定した家賃収入が得られることです。
物件購入前にある程度の知識が必要になりますが、株やFXなど価格変動が激しいほかの投資とは異なり不動産投資は入居者さえいれば、毎月安定した収入（家賃収入）が入ってきます。
例えば、オーナー（家主）である自分が病気や怪我で働けなくなった時にも、安定した収入を得ることができるのは大きいと思います。
毎月の収支を予測しやすいため、将来の計画がたてやすいのも他の投資にはない、不動産投資の大きな魅力になると思います。
毎月の家賃は年単位で固定のため大きな収支の変動が起きにくく、計画的に資産を増やしていくことができます。
収益を生む物件を購入するためには相応の努力が必要になってきます。
しかし、物件を購入したあとは入居者の募集や家賃の集金などは管理会社に任せることができるため、不動産投資は本業があって忙しい人でも副業として取り組める投資だと思います。
高配当株投資よりかは手間が少しかかりますが、ほぼ不労所得の様に扱うことが出来ます。
「少ない自己資金」で投資を始められる
不動産投資と聞くと「はじめるために多額の資金が必要」といったイメージを持つ人も多いと思います。
しかし、不動産投資は物件を購入するための資金が手元になくても、将来の利益を担保としてローンを組むことが可能になります。
そのため少ない自己資金からでも投資をはじめることができる。（ローンを組むことは大きなリスクを負うことになるので、更に購入対象への検討や調査が必要になってきます。更に投資利回りの低下も助長します。）
借りたローンの返済も入居者からの家賃収入で支払うことが可能です。
将来の利益をもとにローンを組むことができるのは不動産投資ならではのメリットである。
不動産投資で多くの利益を得ている人たちのほとんどが、初めから大金で不動産を購入しているわけではなく、こうした仕組みを活用して収益物件の運営を行っているようです。
レバレッジを利かせた投資をしていることになります。
投資用不動産が「生命保険」の代わりになる
投資用の物件をローンで購入すると「団体信用生命保険」というものが適用される。
私がやっている仕事でも団信はいりますか？
って聞きますね。
団体信用生命保険とは、物件を所有しているオーナーが死亡または、高度障害状態に陥ったときに、保険金でローンの残積を返済するための生命保険のことです。
投資用ローンを組む際にはほとんどの金融機関で加入が義務付けられています。
こちらは健康的に問題が無いと証明された際に加入することが出来る保険です。
団体信用生命保険に加入していると、ローン完済済みの物件を家族に遺すことができるため、万が一働けなくなった場合に家賃収入や物件の資産価値が残るので安心です。
ただし、団体信用生命保険が適用されるかどうかには条件があり、所定の高度障害状態以外のケガや病気では支払いの対象外となるため注意が必要です。
「老後年金」の代わりになる
私的年金（自分だけの年金）の確保ができるのも不動産投資のメリットです。
この辺は高配当株投資に通ずる部分になります。
高齢社会にともなう、需給年齢の引き上げや需給額の減少により、公的年金に対する不安は近年高まりつつあります。
老後は現役時代と同じように働き収入を得るのは難しくなるので、そのため若いうちから将来に対する備えが必要になってきます。
家賃収入→不労所得→老後の私的年金→将来も安心
場合によっては「節税効果」になる
不動産投資には場合によって所得税や相続税の節税ができるメリットあります。
所得税
不動産投資では家賃収入を不動産所得として申告することができる。
会社員が不動産投資を行う際は、会社からの給与と不動産所得（家賃収入―経費）を合算して確定申告をする。
もし不動産所得が赤字になってしまった場合には、給与収入だけの場合よりも所得金額が少なくなるため、税金の還付を受けることができる。
相続税
不動産投資には相続税の節税効果もある。
預金や株式などはすべて時価評価とされるため、ほぼ全額が相続財産となる。
一方で不動産は、土地と建物を時価ではなく割り引いて評価する。（土地であれば7-8割、建物であれば3-7割）割り引かれた部分は、相続財産とならないため結果として相続税が安くなるのだ。
大手土地活用や投資用アパートなどの仕事は主に、そお言う相続税対策をするための建物が多く存在します。
変な所にアパートが多く建っているのはそのせいです。
インフレ対策になる
不動産投資は株式などの投資とくらべてインフレに強いというメリットあります。
- インフレ時→不動産価値上昇
- デフレ時→賃料がデフレにも対応する
しかし、現状日本では不動産の価値が上昇しているのは一部の地域で、その他の地域は基本的には不動産の価値は右肩下がりに下落を続けています。
売却益を得ることができる
不動産投資の収益は家賃収入だけではなく、保有している資産の価値が値上がりすることによって発生する売却益で得ることもできます。
インカムゲイン＝家賃収入
インカムゲインとは、株式や不動産などの資産を保有することによって、継続的に受け取ることのできる利益のことである。
不動産投資では、物件を第三者に貸し出すことによって得られる家賃収入が、インカムゲインに当てはまります。
不動産投資の最大のメリットは「安定した収入」で、インカムゲインを目的として物件を保有していれば、毎月決まった金額を長期的に得ることができます。
基本手には、インカムゲインを狙う方が現実的でおすすめの方法になると思います。
キャピタルゲイン＝売却益
一方、キャピタルゲインとは土地や建物などの資産を売買することで得られる売買差益のことです。
価値が変動する資産を安く購入して、価値が上昇した際に得られる利益のことをキャピタルゲインと呼びます。
不動産投資でキャピタルゲインを狙い、不動産の売買で利益をあげることは物件の選別や市況を見極める必要があり簡単ではありません。
このやり方はプロでも失敗するやり方になり、かなりの知識と経験・交渉力が必要になるので初心者には絶対に向かない投資法となるそうです。
中古物件のメリット+３つ
新築物件よりも物件の価格が安い
価格が安いということは「指値が通りやすい」ということです。
中古物件というのは相続案件が多く、親御さんが亡くなり相続人が引き継いだが相続人が地方に住んでいたり、マイホームを持ち住んでいたりと、使い勝手に困って、物件よりも現金が欲しいと売り急いでいるパターンや長年売りに出していても売れ残っていて物件への価値を感じられなくなっていることも多いようです。
現在の日本では不動産所有より、現金所有の方が良いと思う人が増えてきています。
また、築30年以上という古いものが多く、土地値で買える可能性も高いです。
「中古物件」として市場に出ているのではなく「売り土地（古屋付き）」として売られてることが多いです。
土地の相場の値段で上物がついてくるというケースが多く、非常に安く買いやすくなります。
投資利回りが高い
仕入値が安いので、相場の家賃で貸したとしても十分利回りが高くなります。
投資利回りは新築物件が一番低くなり易い代わりに、借り手が多く
物件が古いほど投資利回りは高くなり易い代わりに、借り手が少なくなります。
低リスクで始めることができる
土地値以下のものも少なくないので、購入損をするということが少なくなります。
一棟もののアパートやマンションだと空室が3割空いてしますと、ローンが返せない！という状況になってしまいますが、戸建の場合はそのようなことがありません。
戸建一軒しか所有していないと、空き家ならその時点で損失が発生します。
まとめ
中古物件投資の10のメリット
- 「安定性」と「計画性」産む
- 「少ない自己資金」で投資を始められる
- 投資用不動産が「生命保険」の代わりになる
- 「老後年金」の代わりになる
- 場合によっては「節税効果」になる
- インフレ対策になる
- 売却益を得ることができる
- 中古物件のメリット+３つ
- 新築物件よりも物件の価格が安い
- 投資利回りが高い
- 低リスクで始めることができる
このメリットを生かして投資をすることで、更なるキャッシュフローの強化を行うことができます。
もちろん。
メリットだけではなく、メリットがあればデメリットもあります。
投資をする上ではリスクとリターンは表裏一体ですが、良い面を先に理解していないと行動に移すことができませんので、先にこちらを読んで理解した方が良いと思います。
フォレストファンドは投資を積極的に行っていますが、基本的にはポジティブです。
何事も前向きに取り組む姿勢が良い結果を呼び寄せると、30年と言う短い人生と本で読んだので知っています。
皆様も是非参考にしてみてください。
今回は以上になります。
このブログをご覧いただき、ありがとうございました。
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一投資家として、経済的自由を目標にされる方々の一参考例としてご覧いただければ幸いです。
低収入から転職を経て、収入を上げ、貯蓄を増やして投資をする。
投資を細分化して、効率的に資産増加と収入増加を促進して、
趣味にも力を入れて、人生をより良き方向性に導けるように試行錯誤しながら
日々を生きていければ、
愛する我が子・我妻への最大の贈り物になると私は思っています。
～ 早期リタイアして自由に暮らす生き方 ～
～『FIRE』（Financial Independence, Retire Early）を目指して ～
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